เผยแพร่เมื่อ 17/4/2569
Retention และ Refinance คืออะไร
เมื่อสินเชื่อบ้านหมดช่วงโปรโมชัน (มักเกิดขึ้นหลัง 3 ปีแรก) ดอกเบี้ยจะกระโดดขึ้นจาก ~2-3% เป็น MRR ลบส่วนลด ซึ่งอาจสูงถึง 6-7% ต่อปี นี่คือจังหวะที่ต้องตัดสินใจ
Retention = เจรจาขอลดดอกเบี้ยกับ ธนาคารเดิม โดยไม่ต้องย้ายสินเชื่อ
Refinance = ย้ายสินเชื่อไปยัง ธนาคารใหม่ ที่ให้ดอกเบี้ยต่ำกว่า
เปรียบเทียบข้อดีข้อเสีย
| Retention | Refinance | |
|---|---|---|
| ค่าใช้จ่าย | ต่ำมาก (แทบฟรี) | สูง (จดจำนองใหม่, ค่าธรรมเนียม) |
| ความยุ่งยาก | น้อย (แค่เจรจา) | มาก (เอกสาร, ประเมินใหม่) |
| ดอกเบี้ยที่ได้ | มักสูงกว่า Refinance เล็กน้อย | ต่ำกว่า (ธนาคารใหม่แข่งขันสูง) |
| ระยะเวลา | 1-2 สัปดาห์ | 1-2 เดือน |
| ความเสี่ยง | ต่ำ | ปานกลาง (อาจไม่ผ่านอนุมัติ) |
ค่าใช้จ่ายที่ต้องรู้ก่อน Refinance
| รายการ | ประมาณการ |
|---|---|
| ค่าจดจำนองใหม่ | 1% ของวงเงิน (สูงสุด) |
| ค่าประเมินราคาหลักประกัน | 2,000–5,000 บาท |
| ค่าอากรแสตมป์ | 0.05% ของวงเงิน |
| ค่าธรรมเนียมปิดบัญชีเดิม (Early Repayment) | 0–3% ของยอดหนี้คงเหลือ |
ตัวอย่าง: สินเชื่อ 3,000,000 บาท ค่าใช้จ่าย Refinance รวมประมาณ 60,000–120,000 บาท
สูตรตัดสินใจ: Break-Even Point
ก่อนตัดสินใจ Refinance ต้องคำนวณว่า "คุ้มทุน" ภายในกี่เดือน:
เดือนที่คุ้มทุน = ค่าใช้จ่าย Refinance ÷ ดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ต่อเดือน
ตัวอย่าง:
- ยอดหนี้คงเหลือ: 2,500,000 บาท
- ดอกเบี้ยเดิม: 6.5% → ดอกเบี้ยเดือนแรก ≈ 13,542 บาท
- ดอกเบี้ยใหม่: 4.2% → ดอกเบี้ยเดือนแรก ≈ 8,750 บาท
- ประหยัดได้ ≈ 4,792 บาท/เดือน
- ค่าใช้จ่าย Refinance: 90,000 บาท
- คุ้มทุนใน 90,000 ÷ 4,792 ≈ 19 เดือน (~1.6 ปี)
ถ้าวางแผนจะอยู่บ้านหลังนี้เกิน 19 เดือน → Refinance คุ้มค่า
กลยุทธ์ที่นักการเงินแนะนำ: ทำทั้งสอง
- ขอ Retention ก่อน — นำข้อเสนอดอกเบี้ยต่ำจากธนาคารใหม่ไปต่อรองกับธนาคารเดิม
- ถ้าธนาคารเดิมให้ดอกเบี้ยเท่ากัน — ทำ Retention เลย ประหยัดเวลาและค่าธรรมเนียม
- ถ้าธนาคารเดิมยังแพงกว่า — Refinance ไปธนาคารใหม่
Checklist ก่อนตัดสินใจ
ควร Retention เมื่อ:
- ยอดหนี้คงเหลือน้อยกว่า 1 ล้านบาท (ค่าธรรมเนียม Refinance ไม่คุ้ม)
- ธนาคารเดิมให้ดอกเบี้ยใกล้เคียงกับข้อเสนอตลาด
- ไม่ต้องการวุ่นวายเรื่องเอกสาร
- เหลือระยะเวลาสัญญาน้อยกว่า 5 ปี
ควร Refinance เมื่อ:
- ยอดหนี้คงเหลือสูงกว่า 1.5 ล้านบาท
- ส่วนต่างดอกเบี้ยสูงกว่า 1% ต่อปี
- Break-even point ไม่เกิน 2-3 ปี
- ผ่านเกณฑ์พิจารณาสินเชื่อธนาคารใหม่ได้
จังหวะที่ดีที่สุดคือ "ก่อนหมดโปร 2-3 เดือน"
อย่ารอให้ดอกเบี้ยขึ้นก่อนแล้วค่อยทำ เพราะกระบวนการ Refinance ใช้เวลา 1-2 เดือน หากเริ่มก่อนหมดโปร ดอกเบี้ยจะไม่มีช่วงที่สูงขึ้นแม้แต่เดือนเดียว
ลองเปรียบเทียบตัวเลขจริง
ใช้ โปรแกรมเปรียบเทียบ Retention vs Refinance เพื่อกรอกยอดหนี้และดอกเบี้ยจริงของคุณ แล้วดูว่าแบบไหนคุ้มค่ากว่า
สรุป
ไม่มีคำตอบตายตัวว่า Retention หรือ Refinance ดีกว่า ขึ้นอยู่กับยอดหนี้ที่เหลือ ส่วนต่างดอกเบี้ย และต้นทุนในการดำเนินการ กุญแจสำคัญคือการคำนวณ Break-Even Point ก่อนตัดสินใจ — และเริ่มเจรจาก่อนหมดโปรโมชันเสมอ