เผยแพร่เมื่อ 19/4/2569
สินเชื่อบ้านคืออะไร และทำไมต้องเข้าใจการคำนวณ
สินเชื่อบ้านคือหนี้ก้อนใหญ่ที่สุดในชีวิตของคนส่วนใหญ่ ผ่อนยาว 20-30 ปี และดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญาอาจสูงกว่าราคาบ้านตั้งต้น การเข้าใจวิธีคำนวณจะช่วยให้:
- เปรียบเทียบข้อเสนอต่างๆ ของธนาคารได้อย่างมีข้อมูล
- รู้ว่าโปะเงินต้นเพิ่มจะประหยัดได้แค่ไหน
- ตัดสินใจว่าควร Refinance หรือ Retention
ทำความเข้าใจตัวเลขสำคัญ 3 อย่าง
ก่อนคำนวณ ต้องรู้ตัวเลขเหล่านี้:
| ตัวแปร | ความหมาย | ตัวอย่าง |
|---|---|---|
| วงเงินกู้ (P) | ยอดที่กู้จากธนาคาร | 2,000,000 บาท |
| ดอกเบี้ยต่อปี (r) | อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารเสนอ | 5% ต่อปี |
| ระยะเวลา (n) | จำนวนปีที่ผ่อน | 30 ปี = 360 งวด |
สูตรคำนวณค่างวด (PMT Formula)
สินเชื่อบ้านในไทยทุกธนาคารใช้สูตร PMT แบบ Reducing Balance (ลดต้นลดดอก):
ค่างวด = P × [r(1+r)^n] ÷ [(1+r)^n - 1]
- P = วงเงินกู้
- r = ดอกเบี้ยต่อเดือน (อัตราต่อปี ÷ 12)
- n = จำนวนงวด (ปี × 12)
ตัวอย่างคำนวณ
กู้ 2,000,000 บาท ดอกเบี้ย 5% ต่อปี ผ่อน 30 ปี:
- r = 5% ÷ 12 = 0.4167%/เดือน
- n = 30 × 12 = 360 งวด
- ค่างวด ≈ 10,736 บาท/เดือน
ดอกเบี้ยในแต่ละงวดคำนวณยังไง
เพราะเป็นแบบ Reducing Balance ดอกเบี้ยในแต่ละงวดคำนวณจาก เงินต้นคงเหลือ ณ ขณะนั้น:
ดอกเบี้ยงวดนี้ = เงินต้นคงเหลือ × (ดอกเบี้ยต่อปี ÷ 12)
ตัดเงินต้น = ค่างวด - ดอกเบี้ยงวดนี้
ตัวอย่างตารางผ่อนชำระช่วงต้น
| งวดที่ | ยอดเงินต้นต้นงวด | ดอกเบี้ย | ตัดเงินต้น | คงเหลือ |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2,000,000 | 8,333 | 2,403 | 1,997,597 |
| 2 | 1,997,597 | 8,323 | 2,413 | 1,995,184 |
| 12 | 1,971,628 | 8,215 | 2,521 | 1,969,107 |
| 60 | 1,853,388 | 7,722 | 3,014 | 1,850,374 |
| 120 | 1,668,313 | 6,951 | 3,785 | 1,664,528 |
สังเกตว่างวดแรกๆ จ่ายดอกเบี้ย 8,333 บาท จากค่างวด 10,736 บาท — ตัดเงินต้นได้แค่ 2,403 บาท นี่คือสาเหตุที่การโปะเงินต้นเพิ่มในช่วงต้นสัญญาให้ผลมากที่สุด
ดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญา
| เงินกู้ | ดอกเบี้ย | ระยะเวลา | ค่างวด | ดอกเบี้ยรวม | จ่ายทั้งหมด |
|---|---|---|---|---|---|
| 2,000,000 | 5% | 20 ปี | 13,200 บาท | ~1,168,000 บาท | ~3,168,000 บาท |
| 2,000,000 | 5% | 30 ปี | 10,736 บาท | ~1,865,000 บาท | ~3,865,000 บาท |
| 2,000,000 | 6% | 30 ปี | 11,991 บาท | ~2,317,000 บาท | ~4,317,000 บาท |
| 3,000,000 | 5% | 30 ปี | 16,104 บาท | ~2,797,000 บาท | ~5,797,000 บาท |
ผ่อน 30 ปีแทน 20 ปี ค่างวดลดลง ~2,500 บาท แต่จ่ายดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น ~700,000 บาท
4 สิ่งที่ต้องเช็คก่อนกู้บ้าน
1. ค่างวดไม่เกิน 30-35% ของรายได้
หลักการทั่วไปของธนาคาร: ภาระหนี้รวมต่อเดือนไม่เกิน 40-50% ของรายได้ รวมถึงหนี้อื่นๆ ที่มีอยู่ด้วย
2. เงินดาวน์อย่างน้อย 10-20%
ยิ่งดาวน์มาก วงเงินกู้น้อยลง ดอกเบี้ยรวมน้อยลง และอัตราดอกเบี้ยที่ได้อาจดีกว่าด้วย
3. เงินสำรองฉุกเฉินก่อนซื้อบ้าน
ควรมีเงินสำรองอย่างน้อย 3-6 เดือนนอกจากเงินดาวน์ เพราะมีค่าใช้จ่ายแรกเข้าอื่นๆ เช่น ค่าโอน ค่าจดจำนอง ค่าตกแต่ง
4. วางแผนช่วง Refinance/Retention
หลังหมดช่วงโปรโมชัน (ปกติ 3 ปีแรก) ดอกเบี้ยจะขึ้นเป็นอัตราลอยตัว ควรเตรียมตัวเปรียบเทียบว่าควรขอ Retention หรือ Refinance
สรุป
การคำนวณสินเชื่อบ้านไม่ซับซ้อน แต่ตัวเลขที่ได้จะช่วยให้ตัดสินใจได้ดีขึ้นมาก ทั้งการเปรียบเทียบข้อเสนอธนาคาร การวางแผนโปะเงินต้น และการเลือก Refinance ในเวลาที่เหมาะสม
ลองคำนวณค่างวดและดูตารางผ่อนชำระแบบละเอียดได้ที่ โปรแกรมคำนวณสินเชื่อบ้าน