ลงทุนคอนโดให้เช่าคุ้มไหม — คำนวณ Yield & Cash Flow

กรอกราคาคอนโดหรือบ้าน เงินดาวน์ ดอกเบี้ย และค่าเช่าที่คาดหวัง เพื่อคำนวณว่าค่าเช่าคุ้มค่างวดหรือไม่ พร้อมสูตรคำนวณ Yield, Cash Flow และกราฟกระแสเงินสดสะสม 20 ปี ฟรี ไม่ต้องสมัคร

v1.0.0 · อัปเดต เมษายน 2569 · MoneyTools Savings Team

กระแสเงินสดสุทธิต่อเดือน

+฿627.03

ค่าเช่าครอบคลุมค่างวดและค่าใช้จ่ายทั้งหมด

+฿15,000.00ค่าเช่าสุทธิ−฿12,039.63ค่างวด−฿2,333.33ค่าใช้จ่าย

ต่อปี

+฿7,524.39

สินเชื่อคอนโด

ราคาคอนโด฿2,900,000.00
เงินดาวน์ (0.0%)฿0.00
วงเงินกู้฿2,900,000.00
ค่างวด/เดือน฿12,039.63
ดอกเบี้ยรวม฿1,434,268.15
ยอดชำระทั้งหมด฿4,334,268.15

รายรับ/ค่าใช้จ่าย

ค่าเช่าเต็ม+฿15,000.00
ค่าเช่าสุทธิ฿15,000.00

ค่าใช้จ่าย/เดือน

ค่างวด−฿12,039.63
ค่าส่วนกลาง−฿1,500.00
ค่าซ่อมบำรุง−฿833.33
รายได้สุทธิ/เดือน+฿627.03

Gross Yield

6.21%

เช่าเต็ม ÷ ราคาคอนโด

Net Yield

5.24%

(เช่าสุทธิ − ค่าใช้จ่าย) ÷ ราคา

Cash-on-Cash

N/A

กระแสเงินสด ÷ เงินดาวน์

คืนทุน

385.4 ปี

ราคาคอนโด ÷ กระแสเงินสด/ปี

กราฟกระแสเงินสดสะสม 20 ปี

กระแสเงินสดสะสมจากการปล่อยเช่า (หักค่างวดและค่าใช้จ่ายแล้ว) · ยังไม่รวม Capital Gain จากราคาคอนโดที่เพิ่มขึ้น

กำไร/ขาดทุนสะสม (เริ่มจาก −ราคาคอนโด)จุดคืนทุน (Break-even)คืนทุนปีที่ 385.4 (นอกกราฟ)
-2.9M-2.2M-1.4M-725K1ปี 0ปี 5ปี 10ปี 15ปี 20

วิธีใช้เครื่องมือคำนวณผ่อนคอนโด-บ้านให้เช่า

  1. 1กรอกข้อมูลสินเชื่อ — ระบุราคาคอนโด/บ้าน เงินดาวน์ อัตราดอกเบี้ย และระยะเวลาผ่อน ระบบคำนวณค่างวดรายเดือนให้อัตโนมัติ
  2. 2กรอกรายได้ค่าเช่าและค่าใช้จ่าย — ระบุค่าเช่าที่คาดหวัง อัตราห้องว่าง ค่าส่วนกลาง และค่าซ่อมบำรุง
  3. 3ดูผล Yield และ Cash Flow — ระบบแสดง Gross/Net Yield, Cash-on-Cash Return และกระแสเงินสดรายเดือน
  4. 4วิเคราะห์กราฟ 20 ปี — ดูกระแสเงินสดสะสมระยะยาวเพื่อตัดสินใจว่าลงทุนคุ้มค่าหรือไม่

เกณฑ์ Yield อ้างอิงสำหรับคอนโด-บ้านให้เช่าในไทย

ประเภทGross Yield ดีมากยอมรับได้ควรระวัง
คอนโด≥ 6%4.5–6%< 4.5%
บ้าน≥ 5%3.5–5%< 3.5%
Cash Flow เป้าหมายบวก ≥ 0เล็กน้อยติดลบทุกเดือน
Vacancy Rate ปกติใกล้ BTS/มหาวิทยาลัย5–8%ชานเมือง 10–15%

คำค้นหายอดนิยม

  • ผ่อนคอนโดให้เช่า
  • ผ่อนบ้านให้เช่า
  • คอนโดให้เช่า
  • บ้านให้เช่า
  • คำนวณคอนโดให้เช่า
  • คำนวณบ้านให้เช่า
  • คำนวณ Yield ต่อปี
  • คำนวณ Yield

คำถามที่พบบ่อย

สูตรคำนวณ Gross Yield, Net Yield และ Cash-on-Cash Return คืออะไร?

การลงทุนคอนโด-บ้านให้เช่าใช้ตัวชี้วัด 3 ตัวหลัก:

G = (R × 12) ÷ P × 100
G = Gross Yield (%)
R = ค่าเช่าต่อเดือน (บาท)
P = ราคาซื้ออสังหาฯ (บาท)
N = [(R × 12) − E] ÷ P × 100
N = Net Yield (%)
E = ค่าใช้จ่ายรวมต่อปี (ส่วนกลาง + ซ่อม + ภาษี)
C = (CF × 12) ÷ D × 100
C = Cash-on-Cash Return (%)
CF = กระแสเงินสดสุทธิต่อเดือน (ค่าเช่า − ค่างวด − ค่าใช้จ่าย)
D = เงินดาวน์ + ค่าใช้จ่ายเริ่มต้น (บาท)

สามตัวนี้บอกคนละมุม: G บอกว่าราคาถูกหรือแพง, N บอกกำไรจริง, C บอกว่าเงินที่ลงไปทำงานได้ดีแค่ไหน

ตัวอย่างคำนวณ: คอนโด 3 ล้าน ดาวน์ 10% เช่า 15,000 บาท/เดือน

สมมติ: ราคา 3,000,000 บาท, เงินดาวน์ 10% (300,000 บาท), ดอกเบี้ย 3.5%/ปี ผ่อน 30 ปี, ค่าส่วนกลาง 2,000 บาท/เดือน

รายการจำนวน
ราคาคอนโด3,000,000 บาท
เงินดาวน์ 10%300,000 บาท
วงเงินกู้2,700,000 บาท
ค่างวด/เดือน (30 ปี)12,118 บาท
ค่าเช่า/เดือน15,000 บาท
ค่าส่วนกลาง/เดือน2,000 บาท
Cash Flow/เดือน882 บาท
Gross Yield6.0%
Net Yield5.2%
Cash-on-Cash Return3.5%

Cash Flow เป็นบวก (+882 บาท/เดือน) — หมายความว่าค่าเช่าคุ้มค่างวดและค่าใช้จ่าย

คอนโดให้เช่า vs บ้านให้เช่า ต่างกันอย่างไร ควรเลือกแบบไหน?

เปรียบเทียบข้อดีข้อเสียของทั้งสองแบบ:

ด้านคอนโดบ้าน
ราคาเริ่มต้น1–5 ล้านบาท3–15 ล้านบาท
Gross Yield4–7%3–5%
ค่าส่วนกลางมี (40–80 บ./ตร.ม./เดือน)ไม่มี
ค่าซ่อมบำรุงต่ำกว่า (~1–2%/ปี)สูงกว่า (~2–3%/ปี)
ที่ดินไม่มีมี (ราคาขึ้นระยะยาว)
จัดการง่ายกว่า (นิติฯ ดูแล)ดูแลเองมากกว่า
ผู้เช่าหลักโสด / คู่รักครอบครัว (เช่ายาวกว่า)
สภาพคล่องขายง่ายกว่าขายช้ากว่า

คอนโดเหมาะกับมือใหม่หรือทุนจำกัด — บ้านเหมาะกับนักลงทุนระยะยาวที่ต้องการ Capital Gain จากที่ดิน

อัตราห้องว่าง (Vacancy Rate) ควรตั้งไว้ที่กี่เปอร์เซ็นต์?

การเผื่อ Vacancy Rate ทำให้รายได้ค่าเช่าที่ประมาณสมจริงกว่าการสมมติว่าเช่าเต็ม 100% ตลอดปี:

ประเภท / ทำเลVacancy Rate ที่แนะนำ
คอนโด ใกล้ BTS/MRT/มหาวิทยาลัย5–8%
คอนโด ชานเมือง10–15%
คอนโดใหม่ยังไม่เต็มโครงการ15–25%
บ้าน ย่านครอบครัวเสถียร3–8%
บ้าน ทำเลไกลจากใจกลางเมือง10–15%

ตัวอย่าง: ค่าเช่า 15,000 บาท/เดือน Vacancy 10% → รายได้จริงที่ควรคำนวณ = 15,000 × (1 − 0.10) = 13,500 บาท/เดือน

*ผลการคำนวณเป็นการประมาณการเพื่อวางแผนเบื้องต้น ตัวเลขจริงขึ้นกับอัตราดอกเบี้ย ค่าใช้จ่ายจริง อัตราห้องว่าง และมูลค่าอสังหาฯ ณ เวลานั้น ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจลงทุน การลงทุนมีความเสี่ยง*

โปรแกรมที่เกี่ยวข้อง

(โปรแกรมคำนวณออมเงินและการลงทุน)

โปรแกรมคำนวณดอกเบี้ยทบต้น

คำนวณดอกเบี้ยทบต้นและการเติบโตของเงินออมระยะยาว

โปรแกรมคำนวณเงินสำรองฉุกเฉิน

คำนวณเงินสำรองฉุกเฉินจากค่าใช้จ่ายรายเดือนและระยะปลอดภัย

โปรแกรมคำนวณวางแผนเกษียณ

คำนวณเงินออมเพื่อเกษียณจากรายจ่าย รายได้ และผลตอบแทนคาดหวัง

ดูโปรแกรมทั้งหมด →